Guide de la location

Guide de la location

En Belgique, la compétence en matière de logement est du ressort des Régions. Cela concerne par exemple les règles d'urbanisme, les permis ou les normes de qualité. Chaque Région aura donc son Code du Logement. Nous nous référons dans cet article au Code wallon du Logement (https://wallex.wallonie.be). Les Codes bruxellois (http://www.logement.irisnet.be) et flamand (Traduction française du Wooncode : http://www.ejustice.just.fgov.be) sont similaires mais correspondent à des spécificités régionales. Ainsi, à Bruxelles, pour mettre un kot en location, il faut une "attestation de conformité", alors qu'en Wallonie, il faut un "permis de location", et les critères n'en sont pas les mêmes. En revanche, jusqu'à récemment, la compétence en matière des contrats de bail de résidence principale était fédérale. Mais la 6ème réforme de l'Etat prévoit une régionalisation de cette compétence également. Pour l'instant, la règlementation existante, reprise dans la "Loi sur les Loyers" reste d'application.

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Le bail à résidence principale

La législation concernant les baux relatifs à la résidence principale se trouve dans le Code Civil. Mais les dispositions en sont reprises et expliquées dans une brochure gratuite du ministère de la Justice, qui se trouve en ligne : c'est "La Loi sur les Loyers", dont nous reprenons ici quelques éléments primordiaux (http://www.belgium.be). On y parle spécifiquement du "contrat de bail", c'est-à-dire du contrat entre un "bailleur" (propriétaire) et un "preneur" (locataire), qui porte sur la mise à disposition, contre paiement d'un loyer, d'un logement comme résidence principale.

A noter que si vous avez besoin d'un avis juridique plus spécifique ou des conseils d'un avocat en cas de question sur les baux et loyers, il est recommandé de contacter les commissions d'aide juridique, pour l'aide juridique de 1ère ligne ou les bureaux d'aide juridique, pour l'aide juridique de 2ème ligne (vous en trouverez les coordonnées sur le site www.avocat.be (http://dgo4.spw.wallonie.be).

Mais d'abord, faut-il nécessairement un bail ?

Oui, d'ailleurs, dès qu'il y a location d'une habitation, il y a, de fait, un bail ; et celui-ci peut être verbal ou écrit. Mais depuis le 15 juin 2007, tout nouveau contrat de bail doit être écrit. Avant cette date, il peut avoir été verbal et si c'est le cas, il reste toujours valable. Cependant, le propriétaire ou le locataire peut demander à l'autre partie la signature d'un bail écrit, dont la signature s'impose dans les 8 jours, cela sous peine de recours judiciaire.

Ce que le bail doit mentionner obligatoirement... Quelle qu'en soit la forme, la loi prévoit un minimum d'informations :

  • L'identité des parties ;
  • La date de prise de cours du bail (qui n'est pas nécessairement la date de signature du contrat) ;
  • La désignation de tous les locaux et parties d'immeuble qui font l'objet de la location ;
  • Le montant du loyer.

Le bail doit aussi comprendre des annexes :

  • Des annexes informatives sur les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire ;
  • Une copie de l'Arrêté Royal du 8 juillet 1997, qui détermine les conditions minimales à remplir pour qu'un bien soit conformes aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ;
  • L'état des lieux.

D'autres mentions indispensables

Il existe là aussi des modèles de bail en ligne et ils sont très complets (certains gratuits, mais pas nécessairement à jour, d'autres payants), notamment sur le site Portail de la Wallonie ou sur des sites d'agences immobilières. Ces derniers assurent sans doute une plus grande sécurité juridique, puisqu'ils vous font bénéficier à la fois d'une mise à jour régulière en fonction d'une législation qui évolue rapidement, mais aussi de l'expérience d'un professionnel de l'immobilier. Si vous le consultez personnellement, celui-ci saura sans doute vous aider à adapter le modèle ou à lever toute ambigüité, qui peut générer un litige.

Quoi qu'il en soit, si vous êtes bailleur, prenez le temps de bien considérer la rédaction du bail, puisqu'il déterminera en grande partie la relation que vous entretiendrez avec le locataire : la durée du bail, ce que comprennent les charges, la manière de les payer, l'assurance incendie, les rénovations éventuelles, le droit de visite, etc. Faites attention cependant, de ne pas trop cadenasser le bail en votre faveur, au point que certaines clauses soient un jour jugées abusives...

Si vous êtes locataire, il est toujours recommandé de bien lire le bail et de le questionner. Cela semble aller de soi mais sans doute vaut-il mieux le rappeler. Et rappeler aussi que l'un des objectifs de la loi sur les loyers est de défendre le droit constitutionnel à un logement décent. Autrement dit, les dispostions de la loi sur les loyers sont impératives, ce qui veut dire encore qu'aucune clause du bail ne peut y déroger.

Le contrat doit être rédigé en autant d'exemplaires que de parties (le plus souvent un locataire et un propriétaire). N'oubliez pas de prévoir un exemplaire pour l'enregistrement. Chacun des exemplaires doit être signé, avec la mention "lu et approuvé" et indiquer le nombre d'originaux rédigés et signés.

L'état des lieux

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Il est maintenant obligatoire et il doit être rédigé par écrit. Il doit être signé par les deux parties, joint au contrat et enregistré en même temps que ce dernier. On l'appelle alors "état des lieux d'entrée". Il sera établi au plus tard dans le premier mois de l'occupation mais il est plutôt recommandé de l'effectuer avant l'entrée dans les lieux par les locataires, ceci pour ne pas prendre en compte les dégâts provoqués par le déménagement.

A quoi sert-il ?

A décrire de manière détaillée l'état du logement, au moment où le locataire en prend possession. A la fin de la location, en cas d'usure anormale ou de dégradations du bien, le propriétaire pourra utiliser la garantie locative pour en financer les réparations. Pour éviter les litiges, chaque partie doit pouvoir s'appuyer sur une référence incontestable. C'est pour cela que 2 états des lieux sont réalisés, l'état des lieux "d'entrée" et celui "de sortie" ; c'est seulement sur base de la différence entre ces 2 documents que le propriétaire pourra retenir un montant sur la garantie locative. Même si ce n'est pas son but premier, il peut aussi aider à vérifier si le logement répond aux conditions minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Attention cependant, l'enquête de salubriqué proprement dite ne peut être le fait que d'un inspecteur de la Région ou de la commune, qui en a la compétence.

Comment l'établir au mieux ?

Ces 2 documents sont établis conjointement et contradictoirement, c'est-à-dire que tout le monde doit être là : le locataire et le propriétaire (ou son agence le représentant) et, éventuellement, l'expert. Si le locataire n'est pas présent pendant l'examen du logement mais que le propriétaire lui envoie le document pour qu'il le signe en même temps que le bail, ce ne sera pas valable.

Chaque partie doit en outre le signer et en conserver un exemplaire. Il doit bien sûr être le plus précis et le plus complet possible.

Aussi, il est recommandé de le faire rédiger par un professionnel, tel qu'un géomètre-expert. Par son métier et son expérience, il sait exactement les points qui en général prêtent à discussion à la sortie du locataire et il ne négligera pas d'en faire une description détaillée.

Si l'état des lieux d'entrée a été rédigé correctement, celui de sortie n'en sera que plus facile : dans la mesure du possible, il est d'ailleurs préférable que ce soit la même personne ou, à tout le moins, la même société qui s'en charge. Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous avez tout intérêt à pouvoir compter sur un document incontestable, pensez-y !

Et en cas de désaccord ?

Attention : un état des lieux dressé par le seul propriétaire ou par un expert désigné par lui peut toujours être contesté par la partie adverse. Si, en tant que locataire, vous n'êtes pas d'accord avec les conclusions de l'expert, il ne faut surtout pas signer, mais bien demander une contre-expertise ou envoyer vos remarques par lettre recommandée à l'expert et au propriétaire. Au besoin, vous pouvez demander au Juge de Paix de désigner un expert. Passé le délai d'un mois, vous pourrez tout simplement refuser d'établir un état des lieux. Lorsque ce dernier manque, vous serez présumé avoir reçu le bien loué dans l'état où il se trouve lorsque vous le restituerez.

L'enregistrement du bail

Le bail, de même que ses avenants, doit être enregistré. C'est une formalité obligatoire et gratuite, que le bailleur doit accomplir dans les deux mois qui suivent la signature du bail. S'il ne le fait pas, il risque une amende, mais surtout, il s'expose au fait que le preneur s'en aille sans congé, ni indemnité. Le locataire y a lui aussi intérêt ; il peut donc enregistrer le bail lui-même. L'enregistrement donne en effet au bail une date certaine, qui le rend opposable au tiers, ce qui permet d'assurer une protection du locataire, en cas de vente du bien.

Comment l'enregistrer ?

Le contrat de bail doit être enregistré au bureau d'enregistrement compétent pour le lieu où se situe l'immeuble loué. Vous trouverez le bureau de l'enregistrement compétent ainsi que toutes les informations utiles en naviguant sur le site du Service public fédéral Finances (http://finances.belgium.be). L'envoi au bureau d'enregistrement peut se faire par e-mail, par la poste, par fax ou via internet, via "My Rent" (http://www.minfin.fgov.be). C'est une application qui permet au citoyen de rédiger son contrat de bail via internet, de l'imprimer, le faire signer par toutes les parties, puis le scanner et l'envoyer au bureau d'enregistrement adéquat, toujours via internet. Le bail enregistré sera ensuite envoyé au propriétaire par voie postale. N'oubliez pas de préciser l'adresse du bailleur, si elle diffère de celle reprise dans le bail, car il recevra le bail enregistré par la poste. Le bailleur peut également se présenter personnellement au bureau d'enregistrement, muni du bail signé par les deux parties en deux exemplaires. Le bail enregistré est alors remis sur place au bailleur.

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La durée du bail

Tous les baux sont à durée déterminée. Cette période est de 3 ans (ou moins), si c'est un bail "de courte durée", ou de 9 ans (ou plus), si c'est un bail "de longue durée". Si le bail avait prévu une période située entre 3 et 9 ans, il sera automatiquement considéré comme étant de 9 ans.

La durée d'un bail standard : 9 ans

La durée par défaut (si aucune indication de durée n'a été spécifiée) est de 9 ans. A la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut mettre fin au contrat, sans motif et sans indemnité, avec un préavis de 6 mois. Sinon, le bail est prolongé par période de 3 ans.

En dehors de ces échéances, le bailleur peut mettre fin au bail pour 3 motifs : pour occupation personnelle, pour travaux ou alors sans aucun motif mais moyennant des indemnités fixées par la loi. Dans les 3 cas, il faut impérativement un congé de 6 mois. Mais s'il s'agit de travaux ou d'un congé sans motif, le congé ne peut être adressé qu'à l'issue d'une période de 3 ans. Si le propriétaire ne respecte pas ces conditions, le congé sera nul.

Les baux de courte durée : 3 ans

Le bail de courte durée est de 3 ans maximum... Il peut même être de 6 mois, avant d'être éventuellement prorogé, ce qui revient quasiment à une période d'essai pour le bailleur et le locataire... Il est cependant soumis à quelques restrictions :

  • Il ne peut être prorogé qu'une fois, aux mêmes conditions, sans que la durée totale n'excède 3 ans.
  • Quelle formule répond le mieux à mes besoins ?...
  • Ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent y mettre fin... sauf s'il en a été convenu autrement.
  • Si un congé de 3 mois avant la durée convenue n'a pas été notifié, le bail est considéré avoir été, dès le début, un bail de longue durée.

Le bail à vie

Les baux de plus de 9 ans sont appelés des baux de longue durée, ils obéissent aux mêmes règles que les baux de 9 ans. Mais il existe un régime particulier pour le bail à vie, lequel doit être signé devant notaire. Dans ce cas, le bail s'achève automatiquement lorsque le locataire décède. Avant cela, il ne pourra être résilié que par le locataire même.

Congé du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de 3 mois et une indemnité à payer lors du décompte final, si ce congé intervient dans les 3 premières années.

A noter également que s'il a reçu auparavant son congé, le locataire peut à son tour mettre fin au bail, moyennant un préavis de seulement 1 mois. Dans ce cas, il ne devra aucune indemnité au bailleur.

Autres circonstances mettant fin au bail

Les deux parties peuvent toujours se mettre d'accord par écrit pour mettre fin au bail, avant la date d'échéance. Mais ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au bail unilatéralement, sous prétexte que l'une des parties n'exécute pas ses obligations. Si une clause le prévoit explicitement dans le contrat de bail, elle ne peut être invoquée : la règle est que seul le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Quel loyer ?

La fixation du loyer n'est pas réglementée. A chaque nouveau bail, les parties peuvent librement en déterminer le prix. Une exception cependant : pour un nouveau bail de courte durée, le propriétaire ne peut pas décider d'un loyer supérieur à celui lié au bail précédent, mais seulement si c'est lui-même qui a donné son congé au locataire précédent (cette règle est valable pour une période de 9 ans).

Une fois le loyer de base fixé, pendant toute la durée du bail, on ne peut plus en changer aussi librement. Deux cas de figure, cependant : l'indexation et la révision du loyer.

L'indexation

C'est une adaptation au coût de la vie, qui se calcule par rapport à l'indice des prix à la santé, publié par le SPF Economie. Il est possible de calculer directement l'indexation du loyer sur le site du ministère (http://economie.fgov.be).

Quand ? Seulement une fois par an, à la date anniversaire du bail. Locataires, attention : l'indexation peut être appliquée même si le contrat ne le prévoit pas.

Propriétaires, attention : l'indexation n'est pas automatique, vous devez l'annoncer par écrit, 3 mois à l'avance. Si vous êtes en retard, il n'y aura pas d'effet rétroactif au-delà de 3 mois. Et il y a prescription après un an.

Enfin, que personne ne s'impatiente : si le Parlement Wallon en a approuvé récemment le principe, le saut d'index pour les loyers ne sera sans doute pas mis en oeuvre cette année.

La révision du loyer

Pour les contrats conclus après le 28 février 1991, la loi autorise une révision du loyer à la hausse ou à la baisse. Elle se fera de commun accord ou sinon, par décision du Juge de Paix. La révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque période de 3 ans. La demande peut en être exprimée par le propriétaire ou par le locataire, mais uniquement entre le 9ème et le 6ème mois qui précède la fin d'une période de 3 ans.

En cas de désaccord, c'est le Juge de Paix qui peut accorder la révision, selon 2 cas de figure :

  • Soit parce que vous estimez qu'en raison de circonstances nouvelles par rapport au moment où le bail a été signé, la valeur du logement a augmenté ou baissé d'au moins 20 %. Il ne s'agit pas de l'évolution du marché immobilier mais par exemple, d'une amélioration de la qualité de vie dans le quartier (transport, école, etc.).
  • Soit parce que le propriétaire aura effectué des travaux qui ont amélioré la valeur locative du bâtiment d'au moins 10 %, et cela en dehors de ses obligations de réparation.

Le Juge statuera en équité, il tient compte de l'intérêt des parties : si l'augmentation de la valeur locative est estimée à 30 %, il peut décider de n'octroyer qu'une augmentation de loyer de 15 %.

8 vérifications à faire avant de mettre un bien en location

Vous avez pris la décision de louer un bien qui vous appartient ? Voici quelques étapes à prendre en considération, avant de décider que l'habitation est prête à être louée.

1. Faut-il un permis d'urbanisme ?

C'est possible, même si vous n'effectuez pas de travaux : par exemple, pour convertir un ancien commerce en résidence ou encore transformer un entrepôt en logement. Mais peut-être souhaitez-vous d'abord aménager votre bien ? Le rénover ? Ou encore diviser un immeuble en appartements ? Si vous avez des doutes sur l'affectation de votre immeuble, consultez l'acte de base ou renseignez-vous sur les prescriptions urbanistiques. Un éventuel changement d'affectation nécessite un permis d'urbanisme, voir un permis d'environnement. L'administration communale pourra vous informer sur ce qui nécessite un permis (même un "petit permis" pour les transformations moins importantes) et selon quelle procédure. Le bailleur est tenu de s'en informer, faute de quoi, le futur contrat de bail pourra un jour être jugé comme étant sans objet...

2. Faut-il une autorisation à louer ?

En Wallonie, un "permis de location" est seulement obligatoire pour les logements collectifs et les petits logements individuels. Attention, ce permis n'est valable que 5 ans ! Un "logement collectif" se définit comme un logement où au moins une pièce d'habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs ménages locataires. Un "petit logement individuel" sera d'une surface supérieure ou égale à 28 m², lesquels sont beaucoup plus susceptibles d'être insalubres (cela concerne surtout les kots étudiants). Si vous habitez dans l'immeuble même, vous pouvez louer, sans permis, 2 logements maximum, à 4 locataires maximum.

3. Le logement répond-il aux normes en vigueur ?

Les critères essentiels ont été définis par l'A.R. du 8 juillet 1997 (http://www.ejustice.just.fgov.be). Depuis lors, ces matières sont régionalisées et pour la Wallonie, les normes minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité sont définies dans le Code Wallon du Logement. Les critères sont nombreux ; ils concernent la stabilité, l'étanchéité, les installations électriques et de gaz, etc. Vous les trouverez sur le site portail de la Wallonie (https://wallex.wallonie.be). Mais tout cela est complexe ! Si vous n'êtes pas certain de la conformité d'un logement, il peut être utile de se faire conseiller par un professionnel : constructeur, architecte, ingénieur, etc.

Concernant l'électricité, c'est le Règlement Général des Installations Electriques (RGIE) qui en définit les normes. Toute modification ou extension significative de l'installation (par exemple, l'ajout d'un circuit) doit être contrôlée. Du reste, un organisme agréé doit contrôler les installations domestiques électriques tous les 25 ans. Cependant, il n'est pas obligatoire de fournir cette attestation au candidat locataire lors de la signature du contrat. Mais faire appel à un organisme de contrôle pour les installations peut éviter bien des tracas ultérieurs et des litiges potentiels avec vos locataires. Une fois le bail signé, si un locataire considère que le logement déroge aux règles, il pourra réclamer une enquête de salubrité ; même pour une seule norme non respectée, votre logement sera déclaré "insalubre" ; un juge de paix peut résilier le bail à vos torts ou vous condamner à exécuter les travaux sous peine d'astreinte, avec, le cas échéant, une réduction du loyer...

Pour l'installation de chauffage et production d'eau chaude, un diagnostic initial et unique est nécesaire et à charge du bailleur. Ce diagnostic doit avoir été effectué par un technicien agréé, lors de la mise en service d'une nouvelle installation. Pour une installation qui atteint 15 ans, un audit est obligatoire, dans un délai de 2 ans. Autrement dit, en 2015, une chaudière qui date de 1998 devra avoir fait l'objet d'un diagnostic, par un technicien agréé. En revanche, le contrôle régulier obligatoire sera à charge du locataire (tous les trois ans pour le gaz, tous les ans pour le mazout). Un conseil pour le bail ? Pour les nouvelles chaudières, un contrat d'entretien omnium, doit le coût peut être en grande partie répercuté sur le locataire, peut vous assurer que cette obligation sera remplie, sans que vous ayez à vous en soucier.

Attention aux normes "thermiques" : un bâtiment qui subit des travaux de rénovation (même de minime importance mais qui nécessitent une demande de permis) est soumis à des exigences énergétiques nouvelles (en terme d'isolation thermique, de performance énergétique et de "climat intérieur", c'est-à-dire la ventilation). De même, un bâtiment qui change d'affectation devra répondre à de nouvelles normes thermiques spécifiques.

4. Qu'en est-il du certificat PEB ?

C'est un certificat qui renseigne sur la qualité énergétique d'un logement (le chauffage, l'eau chaude, les auxiliaires et le refroidissement éventuel). Depuis le 1er janvier 2015, les publicités de location doivent le mentionner obligatoirement, avant même la mise en location. Il permet au locataire d'évaluer et de comparer sa consommation d'énergie. Sa période de validité est de 10 ans. Des certificateurs énergétiques agréés "responsable PEB 2015" proposent aujourd'hui d'évaluer votre bâtiment. Vous en trouverez une liste sur le site Portail Energie de la Wallonie (http://energie.wallonie.be). N'hésitez pas à demander plusieurs offres (le coût du certificat dépendra de la complexité du bâtiment à certifier).

5. Le logement est-il correctement assuré ?

Si la valeur de votre bien augmente à la suite de vos travaux de rénovation et dès lors que vous souhaitez le mettre en location, il se peut que votre prime d'assurance augmente. Veillez à faire adapter le montant assuré, en remplissant une nouvelle grille d'évaluation, faute de quoi, en cas de sinistre, vous serez sous-assuré. A propos de sécurité, il vous revient aussi d'équiper le logement d'un ou plusieurs détecteurs de fumée. Leur nombre et la manière de les placer sont définis par la réglementation wallonne.

6. Comment déterminer le montant du loyer ?

La publication du loyer est obligatoire, dans toute annonce de mise en location. Si vous estimez votre logement prêt à être loué, il convient alors d'en fixer le prix : c'est le loyer de base.

Il vaut mieux qu'il ne soit ni trop bas au regard de votre investissement, ni trop haut pour attirer le locataire qui convient. Le pire est que vous vous retrouviez à attendre, avec un logement vide qui ne rapporte rien. Il va de soi que le propriétaire est libre de fixer le loyer, à chaque nouvelle signature de bail (sauf des baux de courte durée). Mais attention, il faut rester proche du marché : par la suite, en cours de bail, vous ne pourrez augmenter votre loyer de manière arbitraire.

Votre première réction sera sans doute de consulter toutes les annonces concernant des biens similaires, situés dans le même quartier. Les revenus cadastraux, même dépassés (ils datent de 1975) peuvent toujours servir de critère. Mais le plus simple est sans doute de faire appel à des professionnels, comme un géomètre ou des agences immobilières, surtout si le bien a des particularités propres. Il est vrai que ces avis d'experts peuvent diverger, par exemple selon qu'il s'agisse d'une agence ou d'une compagnie d'assurance.

Voici donc, à titre indicatif, les critères les plus déterminants, pour vous aider à estimer le montant de votre loyer :

  • L'environnement : le quartier est-il prisé ? Tranquille ? Est-il urbain ou rural ? Quels sont les transports les plus proches, les centres commerciaux, les écoles, les espaces verts, etc. ? Quels sont les projets d'urbanisme le concernant ?
  • La surface, le nombre de chambres.
  • L'état d'entretien et de la présentation générale du bien.
  • Son niveau de confort, l'état des communs, les matériaux utilisés.
  • Sa performance énergétique.
  • La présence d'un parking ou non.

7. Quelles charges annoncer ?

Là aussi, le bailleur est tenu d'annoncer un montant des charges prévisibles, dans son annonce (http://www.droitbelge.be). Elles feront l'objet d'un décompte séparé du loyer. N'annoncez pas de charges trop faibles, qui induiraient le candidat locataire en erreur, une telle pratique est condamnée par la jurisprudence.

Les charges peuvent être forfaitaires et dans ce cas, on ne peut pas les changer en cours de bail. En principe, les frais relatifs à la propriété (changement d'ascenseur, salaire du syndic) sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l'usage et la jouissance du bien sont à charge du locataire (frais d'utilisation de cet ascenseur, la consommation d'eau, de gaz et d'électricité, taxe d'enlèvement des immondices,...).

Les charges non forfaitaires doivent correspondre aux dépenses réelles. Il faut prévoir une provision. Un décompte trimestriel ou annuel interviendra en faveur du bailleur ou du locataire. Attention, vous ne pouvez inclure le précompte immobilier dans les charges.

8. Comment préparer le contrat de bail ?

Etablissez le bail et adaptez-le à vos souhaits et à votre bien. Il existe des versions gratuites des baux, mais toutes ne se valent pas. Prenez le temps de rédiger un contrat de bail complet. Ne laissez pas d'ambiguïté, détaillez au locataire quelles sont ses obligations (ex : entretien jardin, corniches, chauffe-eau,...). Pensez à inclure des clauses détaillées concernant certains entretiens spécifiques (scarifications, égoûts, revêtements de sol, etc.).

10 questions à passer en revue avant de louer un logement

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1. Quelles sont vos priorités ?

La rubrique des annonces immobilières des journaux vous permettra de sonder directement le marché local qui vous intéresse et d'acquérir uen rapide vue d'ensemble des annonces récentes. Les meilleures offres trouvent vite preneur et le temps que vous gagnerez en les identifiant par cette première approche pourrait s'avérer déterminant. Le cas échéant, vous pourrez ensuite accéder plus directement à l'annonce en ligne, sans doute plus détaillée.

De fait, si les outils et sites de recherche en ligne facilitent l'accès à l'information, vous pouvez facilement vous retrouver submergé par le choix apparent. Dans ce cas, il convient de bien fixer ses critères de prospection ; cela concerne non seulement le bien recherché que le quartier et l'environnement (le standing, les transports, les magasins, les écoles...). Identifiez les priorités permet de mieux utiliser les moteurs de recherche, d'affiner vos critères et de pratiquer une pré-sélection, qui vous évitera peut-être un enthousiasme trop rapide. Il est notoire que les annonces immobilières tentent d'hameçonner le prospect en jouant sur l'émotif.

2. Quel est le budget que vous pouvez consacrer à votre logement ?

Faites le compte de vos revenus et de vos charges annuelles, de manière à définir le montant du loyer et des charges locatives auquel vous pouvez consentir. On considère généralement que ce dernier devrait correspondre, bon an mal an, à un tiers de vos dépenses mensuelles.

N'oubliez pas que le loyer sera sans doute indexé tous les ans. Quant aux charges, il faut prendre tout en compte : le chauffage, l'eau, les charges communes et éventuellement d'autres frais de gestion. Mais c'est aussi de l'électricité, les frais de connection divers (télévision, téléphonie mobile, etc.), ceux de l'assurance habitation. Attention de ne pas payer ce que vous ne devez pas : les frais d'agence ou le précompte immobilier, lesquels incombent au bailleur, il ne peuvent pas être répercutés sur le montant de la location !

3. Combien va coûter le déménagement ?

Le déménagement serait, à en croire les études, l'une des situations les plus stressantes de l'existence. Entre les démarches administratives, le coût de l'état des lieux de sortie et l'assurance du monte-charge..., il implique une somme de frais divers difficiles à anticiper. Là aussi, il faut les lister. Impossible ici de les énoncer mais heureusement, les outils en ligne sont là pour vous aider, notamment pour dresser un rétro-planning indispensable (https://www.move.be ; http://www.je-demenage.be), c'est-à-dire l'ensemble des échéances et des tâches auxquelles vous devrez penser au fur et à mesure que la date de déménagement s'approche.

Est-ce que vous allez recourir à une entreprise de déménagement ? Dans ce cas, prenez contact avec un déménageur agréé. Vous en trouverez la liste sur le site web de la Chambre belge des déménageurs. Demandez un devis (ou plusieurs) qui tiendra compte du matériel que vous allez utiliser (un élévateur, une camionnette), du recours à un chauffeur, de la distance et de la lourdeur du déménagement.

A noter que, pour ceux qui quittent un logement inhabitable parce que déclaré insalubre ou parce qu'inadapté à leur handicap ou ceux qui se trouvent sans domicile au moment de déménager, la Région wallonne octroie une aide financière, l'allocation de déménagement (http:www.wallonie.be).

4. Quel montant faut-il prévoir pour le début en location ?

Cela dépendra bien sûr de la forme de la garantie locative à laquelle votre propriétaire vous demandera de souscrire mais, le cas échéant, il faut donc prévoir au moins 3 mois de loyer ; 2 pour la garantie locative et 1 mois de loyer à payer anticipativement. Par ailleurs, vous devrez plus que probablement souscrire à une assurance habitation.

5. Passer par une agence ou pas ?

Ce type de recherche concerne surtout des logements dont les loyers sont un peu plus élevés, car le propriétaire doit accepter de payer une commission (en général, l'équivalent d'un mois de loyer) et il ne le fera que si cela est rentable.

Mais quel que soit le standing du bien que vous souhaitez, cela ne vous coûtera rien de pousser la porte d'une agence. Un professionnel de l'immobilier, surtout s'il est bien implanté localement, connaît le marché. Il va éplucher pour vous les annonces, en tenant compte des critères que vous avez définis... Ainsi, passer par une agence vous permet de gagner du temps. De plus, il vous orientera vers des logements qui correspondent à vos possibilités, des biens dont les prix sont au niveau du marché. Enfin, il peut faciliter la négociation avec le propriétaire.

Les conseils d'un agent immobilier peuvent s'avérer précieux, notamment pour présenter les bons documents et justificatifs. La liste des agents immobiliers agréés est disponible sur le site de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (http://www.ipi.be).

6. Qu'est-ce qu'une recherche efficace ?

On dit que c'est un boulot à plein temps... Sur internet, les outils de recherche sont nombreux et il vaut mieux les consulter tous les jours pour réagir sans traîner. Comme le font de leur côté les bailleurs, tentez, vous aussi, le bouche-à-oreille, la presse régionale, les réseaux sociaux, cela fonctionne ! Une tendance actuelle est de rechercher via les réseaux sociaux. Mais surtout, regardez tout simplement les affiches collées aux fenêtres du quartier qui vous plaît.

7. A quoi faut-il faire attention pour une visite efficace ?

Ne vous laissez pas trop influencer par des aspects superficiels, comme la décoration ou la lumière artificielle. Considérez plutôt l'état des plafonds, des murs et des fenêtres ; ils en diront long sur l'humidité, l'isolation et la ventilation. Vous serez sans doute attiré par la lumière et l'exposition (une exposition est-ouest sera sans doute préférable pour la clarté et la plus économique). N'oubliez pas non plus les voisins... Visitez le bien en fin de journée, quand ils sont là : qu'est-ce que vous entendez ? Regardez la disposition des pièces, faites un schéma pour vous en souvenir (souvent on ne garde qu'une impression générale positive qui emporte la décision...). Prévoyez plutôt une liste de questions : sur le bail, les charges, sur ce que vous êtes autorisé à effectuer en termes d'aménagement, le type de chauffage, etc.

8. Comment se présenter ?

C'est certainement un élément déterminant : il faut que le contact entre les parties soit bon. Même si cela semble dérisoire, la ponctualité, la courtoisie, la réactivité, l'envie que vous avez de louer, bref l'impression générale que vous allez faire sur le propriétaire, sur le pari qu'il fera en vous choisissant, tout cela vous permettra peut-être de l'emporter sur un autre candidat.

9. Quels renseignements présenter au bailleur ?

Une fois le rendez-vous obtenu pour une visite, vous devriez idéalement être en mesure de fournir les documents qui sont généralement réclamés par un bailleur. Il ne faut pas non plus montrer un empressement trop suspect, car c'est finalement lui qui voudra tôt ou tard s'assurer de votre solvabilité.

  • Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, allocations diverses, revenu de la mutualité ou contrat d'embauche).
  • Copie des extraits de compte prouvant que vous avez régulièrement payé votre loyer les 6 derniers mois.
  • Les coordonnées de votre ancien propriétaire et de votre employeur.
  • Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera caution.

10. A quoi faire attention avant la signature du bail ?

Certaines dispositions sont impératives : l'identité du bailleur et du preneur, le montant du loyer, le nom des parties, la description de tous les locaux et parties du bâtiment mis en location. Quelques points-clés à examiner : l'assurance habitation (y a-t-il une clause "abandon de recours"), la garantie locative, les modalités de l'état des lieux, la destination explicite du bâtiment (elle ne pourra être changée en cours de location), les charges (ce qu'elles englobent, la manière dont il faudra les payers : par provisions ou de manière forfaitaire), le règlement d'ordre intérieur éventuel, la liste des entretiens obligatoires. Toujours garder à l'esprit que la loi sur les loyers est impérative et que les clauses du bail ne peuvent y déroger.

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