Droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement en Belgique

La crise économique est à nos portes. Elle n'épargne personne. Comme les autres niveaux de pouvoir, nos autorités régionales sont à la recherche de nouveaux moyens financiers. Les droits d'enregistrement dans le cadre des achats ou ventes de biens immobiliers sont visés et viennent de connaître une nouvelle adaptation au niveau de la réduction des droits d'enregistrement réduits sur les habitations dites "modestes". Il nous a paru intéressant de rappeler de manière générale le principe de la perception du droit d'enregistrement dans le cadre d'un achat immobilier mais également l'évolution qui est en cours au niveau de la perception de ce droit.

1. Perception du droit d'enregistrement sur la valeur vénale

La valeur vénale sert de base minimale de calcul du droit d'enregistrement. Comme le rappelle le Ministère des Finances : "Par valeur vénale, il faut entendre le prix de vente que l'on pourrait obtenir dans des conditions normales de publicité, avec un concours suffisant d'amateurs et en tenant compte des facteurs objectifs pouvant influencer la valeur du bien".

Lors d'une vente, le prix convenu de commun accord entre les parties dans le compromis de vente, repris ensuite dans l'acte authentique, sert de base de calcul pour la perception du droit d'enregistrement.

Et pourtant, il existe une latitude de l'Administration d'apprécier à sa juste valeur ce prix conventionnel de l'acte authentique.

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2. Perception du droit d'enregistrement sur les charges éventuelles d'acquisition

L'acquéreur d'un bien immobilier paye un droit d'enregistrement sur la valeur conventionnelle fixée dans le compromis de vente. Néanmoins, il peut exister des charges additionnelles liées à cette acquisition qui sont, elles aussi, soumises au calcul du droit d'enregistrement. Il en est ainsi des frais d'acquisition négociés avec l'acquéreur et pris en charge par ce dernier :

  • Des frais d'agence immobilière ;
  • Des frais de mesurage ;
  • Des frais de publicité ou autres frais pris en charge par l'acquéreur ;
  • Des impôts relatifs au bien immeuble pour une période qui précède l'entrée en jouissance du bien par l'acheteur.

Dans la négociation de transactions immobilières, il ne faut donc pas oublier ce droit sur ces éventuelles charges additionnelles.

3. Désaccord de l'Administration sur la valeur vénale du bien acheté / vendu

L'Administration a 2 ans pour estimer la valeur vénale du bien objet de la transaction. Sur base de son estimation, l'Adminsitration peut ne pas être d'accord sur la valeur du bien immeuble vendu ou acheté.

Plusieurs scenarii sont possibles si le prix convenu est inférieur à la valeur vénale du bien.

Si l'Administration est d'avis que le prix mentionné (ou, le cas échéant, la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, elle porte son évaluation à la connaissance de l'acquéreur.

Si l'acquéreur désire des précisions ou s'il n'est pas d'accord avec cette évaluation, il peut faire valoir ses arguments auprès de l'Administration.

A défaut d'accord, celle-ci a la faculté de requérir l'expertise des biens. La désignation d'un ou de trois experts se fait de commun accord entre le receveur du bureau d'enregistrement et l'acquéreur ou, à défaut d'accord, par le Juge de Paix.

3 conclusions possibles :

  • Soit l'expertise de contrôle vous donne raison = aucun droit d'enregistrement supplémentaire à payer ;
  • Soit l'expertise de contrôle vous donne tort et la valeur vénale est supérieure au prix déclaré mais inférieur à 9/8 de la valeur déclarée = droit d'enregistrement supplémentaire + intérêt de retard de 7 % ;
  • Soit l'expertise de contrôle vous donne tort et la valeur vénale est supérieure au prix déclaré et supérieur à 9/8 de la valeur déclarée = droit d'enregistrement supplémentaire + intérêt de retard de 7 % + amende + frais de procédure. L'amende est fixée conformément à la loi et selon un arrêté royal d'exécution.

Si vous contestez encore la valeur fixée par l'expertise de contrôle, à ce stade seule une action en justice est encore possible.

Lorsque le prix mentionné dans l'acte ne correspond pas au prix réellement payé (autrement dit, lorsqu'une partie du prix est payée "sous la table"), tant l'acheteur que le vendeur encourent, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, ces faits sont passibles de sanctions pénales.

4. A qui incombe l'obligation d'enregistrement et qui doit payer les droits d'enregistrement ?

De manière générale, l'obligation d'enregistrement et de paiement des droits d'enregistrement est à charge de l'acheteur et du vendeur et la convention d'achat doit être transmise à l'Administration dans les délais prescrits.

Deux situations peuvent se présenter :

  • Acte d'acquisition dressé par le notaire : dans ce cas, l'obligation d'enregistrement et de paiement des droits incombe au notaire instrumentant. Avant d'établir l'acte, le notaire demandera aux parties (acheteur et / ou vendeur) de lui avancer le montant des droits dus. Les actes des notaires sont enregistrés au bureau de l'enregistrement de leur résidence. Dans la pratique, sauf convention contraire, c'est souvent l'acheteur qui paie les droits d'enregistrement.
  • Achat conclu par un acte sous seing privé (compromis de vente) : l'obligation d'enregistrement et de paiement des droits incombe à l'acheteur et au vendeur. Les parties disposent de 4 mois pour présenter l'acte au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé.

En cas de non-respect du délai de 4 mois, celui-ci donne lieu à une amende égale aux droits. Les parties encourent donc le risque de devoir payer 2 fois le droit d'enregistrement. Cette amende sera cependant réduite suivant un barème fixé par Arrêté Royal.

Cette amende est due indivisiblement par les parties. Cela veut que l'Administration peut réclamer tant à l'acheteur qu'au vendeur le paiement de la somme totale.

Toutefois, lorsque le compromis (l'acte d'achat sous seing privé) est suivi d'un acte authentique, il peut ne pas être enregistré à condition que l'acte authentique (souvent un acte du notaire) soit signé dans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l'acte est reçu par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.

Les "réductions" éventuelles sur les droits d'enregistrement

1. Habitation sociale : droit d'enregistrement réduit

Lorsque vous achetez une habitation sociale en région flamande, région de Bruxelles-Capitale ou région wallonne, il existe des droits d'enregistrement réduits.

Principe général

Région  Droit d'enregistrement réduit Conditions
Région flamande 1,5 %
  • Si l'intervention de la Région dans la charge d'emprunt hypothécaire
  • Si achat d'une habitation
Région bruxelloise 1,5 %
  • Si prime à l'acquisition accordée par la Région
  • Si achat d'une habitation (maison ou appartement)
Région wallonne 0 % mais droit fixe de 25 €
  • Si acheteur = personne physique bénéficiant de la prime à l'acquisition (cfr Code wallon du logement)
  • Si achat d'une habitation sociale (maison ou appartement) auprès d'un organisme de droit public


2. Habitation modeste : droit d'enregistrement réduit

En vue de favoriser l'accès à la propriété, quand vous achetez une habitation modeste, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d'un droit réduit en lieu et place du taux normal.

Région  Taux normal Droit d'enregistrement réduit
Région flamande 10 % 5 %
Région wallonne 15 % ou 12,5 % 6 % ou 5 %
Région bruxelloise 12,5 % Régime supprimé et remplacé par un régime d'abattements


Depuis le 1er janvier 2016, en Wallonie, le taux de base applicable à l'acquisition d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation n'est plus de 12,5 %, mais de 15 %. Depuis le 1er janvier 2016, "l'application du taux de 12,5 % est subordonnée à une déclaration certifiée et signée, dans ou au pied de la convention qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à cette convention, énonçant expressément que l'acquéreur, personne morale ou personne physique, ne possède pas la totalité ou au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit sur au moins deux immeubles affectés en tout ou en partie à l'habitation, situés en Belgique ou à l'étranger", abstraction faite de quatre exceptions (art. 44 CDE). Revenons ici sur les points essentiels de cette nouvelle mesure :

a) Acquisition

Le taux de 15 % s'applique dès que le droit de vente est dû (également applicables aux articles 113, 115bis, 129, alinéa 1er, et 130 du CDE), et ce, quel que soit le type de droits acquis (nue-propriété, usufruit ou plein propriété à l'exclusion des servitudes, droit d'usage et droit d'habitation) et quelle que soit la quotité des droits acquise (même une acquisition minime, par exemple 1 %, est visée).

b) Affecté en tout ou en partie à l'habitation

L'article 44bis du CDE précise que par "habitation", on entend l'immeuble ou la partie d'immeuble, notamment la maison familiale ou l'appartement, qui, de par sa nature, est destiné à être habité par un ménage ou qui est utilisé comme tel. Lorsqu'un immeuble a été spécialement aménagé ou transformé pour abriter plusieurs logements nettement distincts, chacun de ceux-ci est considéré comme constituant une habitation.

L'élément déterminant est donc la nature réelle du bien et non la destination ou l'affectation future.

Par conséquent, l'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'une habitation ou d'une maison sur plan n'est pas concernée par cette nouvelle mesure.

Le taux de 15 % s'appliquera également aux immeubles mixtes, et ce, même si l'affectation d'habitation n'est pas prédominante.

c) Les biens déjà possédés par l'acquéreur

Il faut noter que dans le cadre de l'article 44 du CDE, seules les possessions de l'acquéreur sont envisagées et non celles de son conjoint ou de son cohabitant légal comme c'est le cas pour l'acquisition d'une habitation modeste (art. 54 et suivants du CDE). De même, le taux appliqué sera propre à chaque acquéreur.

Il y a lieu de tenir compte des immeubles possédés pour la totalité ou au moins pour 33 % en plein propriété ou en usufruit. Les droits en nue-propriété sont donc exclus, ainsi que toute possession inférieure à 33 %.

Une attention particulière doit être accordée aux immeubles de rapport ou aux immeubles transformés pour accueillir plusieurs unités de logements. Suivant l'article 44bis du CDE, il y a lieu de considérer chaque unité de logement séparément, et ce même si l'immeuble n'a pas fait l'objet d'un acte de base.

Il est enfin précisé qu'il y a lieu de tenir compte tant des immeubles situés en Belgique que des immeubles situés à l'étranger, et ce quel que soit leur mode d'acquisition (acquisition entre vifs ou à cause de mort, à titre gratuit ou à titre onéreux).

d) Les exclusions

L'article 44bis du CDE pointe quatre exclusions :

  • les immeubles sur lesquels l'acquéreur détient moins de 33 % en pleine propriété ou en usufruit ;
  • les immeubles qui font l'objet d'une mesure d'expropriation ;
  • les immeubles acquis sous le tarif des marchands de biens ;
  • les immeubles dont l'acquéreur a réellement cédé par acte authentique le droit réel lui appartenant au plus tard dans les douze mois de l'acte authentique d'acquisition du troisième immeuble.

Il faut souligner les mots "réellement cédé", qui sous-entendent que l'acte authentique est passé dans les douze mois de l'acquisition, et les mots "troisième immeuble", qui semblent empêcher l'application de cette exception à l'acquisition d'un quatrième immeuble avec vente de deux biens dans les douze mois.

e) Conditions de forme

L'application du taux de 12,5 % est soumise à une déclaration pro fisco justifiant que l'acquéreur remplit les conditions prévues à l'article 44 du CDE. A défaut de déclaration, la règle sera donc l'application du taux de 15 %.

f) Sanction

Si la déclaration susmentionnée ou l'application des exceptions se révèlent inexactes, les droits complémentaires seront dus (2,5 %) ainsi qu'un amende égale aux droits éludés.

g) Restitution

Lorsque la condition de forme n'est pas remplie au moment de l'acquisition (absence de déclaration ou absence de décision de vente de l'immeuble empêchant l'application du taux de 12,5 %), la restitution des 2,5 % de droits d'enregistrement trop perçus est possible conformément à l'article 209 du CDE, et ce dans un délai de deux ans (art. 215 et 217 du CDE).

3. Conditions pour obtenir le droit d'enregistrement réduit pour habitation modeste en région wallonne

Quels sont ces droits réduits ?
  • 6 % sur une partie de la base imposable lors de l'acquisition d'un immeuble en région wallonne.
  • 5 % si l'acquisition donne lieu à l'octroi d'un crédit auprès de certains organismes de crédit à finalité sociale + exemption du droit de 1 % sur l'enregistrement de l'acte de prêt hypothécaire, sous forme d'Eco-Prêts.
Conditions et formalités ?
Le bénéfice du taux réduit est plafonné à un certain montant variant suivant les communes et dépendant de la pression immobilière.

Zones et nouvelles tranches depuis le 1er janvier 2016

Zone 1ère tranche = taux réduit à 6 % ou 5 % (voir ci-dessus) Solde = taux normal à 12,5 % ou 10 %
Zone de pression immobilière 164.922,59 € à partir de 164.922,59 €
En dehors de cette zone 154.614,92 € à partir de 154.614,92 €


Communes reprises dans une zone de pression immobilière : Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Donceel, Eghezée, Erezée, Gembloux, Genappe, Grez-Doiceau, Hélécine, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Namur, Nivelles, Orp-Jauche, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Profondeville, Ramillies, Rixensart, Sainte-Ode, Silly, Thimister-Clermont, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre.

Conditions d'octroi du taux réduit en région wallonne
  • Habitation : il doit s'agir de l'achat d'une habitation ;
  • Revenu cadastral réduit (non indexé !) = inférieur ou égal à 745 € (le plafond dépend du nombre d'enfants à charge) ;

Enfants à charge  Revenu cadastral non indexé maximum
 0 à 2  745 €
 3 ou 4 845 € 
 5 ou 6 945 € 
 7 et plus 1.045 €
  • Revenu cadastral pris en compte = total du revenu cadastral du bien acquis + biens appartenant déjà à l'acheteur et/ou son/sa conjoint(e), en pleine ou en nue-propriété ;
  • Inscription dans le registre de population ou registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis, dans un délai de 3 ans à compter de la date de l'acte authentique, et être maintenue au moins 3 ans sans interruption.

Quelques exceptions :

  • Exclusion du taux réduit : si l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal sont propriétaire(s) d'une part, même minime, dans un autre immeuble destiné à l'habitation.
  • Exclusion du calcul pour le taux réduit : biens immeubles possédés uniquement en nue-propriété et recueillis par l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal dans la succession de leurs ascendants respectifs.
  • Autres exclusions possibles :
    • Usufruit ou autres entraves légales ou contractuelles d'occupation (à voir au cas par cas) ;
    • Si revente d'immeubles dans l'année de l'acte d'acquisition mais obligation d'indiquer dans l'acquisition son intention de revente.
Formalités pour l'octroi du taux réduit en région wallonne

Dans l'acte ou une déclaration certifiée et signée au bas de l'acte, l'acquéreur doit énoncer expressément que les conditions pour bénéficier du tarif réduit (max. revenu cadastral et biens possédés) sont remplies et qu'il s'engage à respecter les obligations imposées pour conserver le bénéfice de ce tarif.

Achat d'un terrain pour la construction d'une habitation modeste : taux réduit ?

En Wallonie et en Flandre, si un acquéreur achète un terrain qui servira à la construction d'une habitation modeste, il peut sous certaines conditions bénéficier d'un droit d'enregistrement réduit identique aux habitations.

Les conditions et formalités à remplir sont les mêmes que celles prévues pour l'achat d'une habitation modeste.

Remarques :

  • Extrait de la matrice cadastrale : inutile à l'acte d'achat ;
  • Principe de restitution : taux normal appliqué sur l'achat du terrain et restitution après la définition du revenu cadastral maximum de la maison et vérification des autres conditions en matière de possession d'immeubles.

4. Région bruxelloise : système de l'abattement

En région de Bruxelles-Capitale vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement, soit une diminution de la base imposable du droit d'enregistrement.

Zone Abattement Avantage fiscal
Zone normale 60.000 € 7.500 €
Espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR)
Voir site web : http://developpement-urbain.irisnet.be/contact-center/acheter/perimetres-edrlr
 75.000 € 9.375 €


Conditions d'octroi en région bruxelloise
  • Achat en personne physique ;
  • Achat de la totalité d'un immeuble en pleine propriété ;
  • Achat destiné à l'habitation (habitation déjà construite ou en cours de construction) ;
  • Etablissement de la résidence principale de l'acquéreur (inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers) dans les 2 ans s'il s'agit d'une habitation existante ou dans les 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou vendu sur plan ;
  • Achat pur (échange exclu !).

Exclusions :

  • L'abattement ne vaut pas pour l'achat d'un terrain à bâtir ;
  • Achat par des sociétés, associations ou autres personnes morales ;
  • Achat destiné à l'habitation (habitation déjà construite ou en cours de construction) ;
  • Acquéreur possédant déjà un autre immeuble en plein propriété destiné en tout ou partie à l'habitation (au moment de la convention d'acquisition) ;
  • Achat d'une partie, de l'usufruit ou de la nue-propriété d'un immeuble.
Formalités d'octroi en région bruxelloise

L'acquéreur ou les acquéreurs doi(ven)t remplir un formulaire qui donne lieu à la perception du droit ou dans un écrit joint à ce document. Il(s) doi(ven)t y faire les déclarations suivantes :

  • qu'il(s) n'est (ne sont) pas déjà propriétaire(s) d'une habitation entraînant l'exclusion du bénéfice de l'abattement ;
  • de l'engagement d'établir sa (leur) résidence principale dans le bien acheté dans les 2 ans s'il s'agit d'une habitation existante ou dans les 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou vendu sur plan ;
  • de l'engagement de maintenir leur résidence principale dans la région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date d'établissement dans l'immeuble acquis.
CONCLUSION : pression fiscale sur le taux réduit pour habitation modeste en région wallonne et stabilité en région bruxelloise

Depuis le 1er janvier 2012, le régime du droit d'enregistrement réduit n'a cessé d'être revu en région wallonne. Nous sommes passés d'un régime à un taux applicable sur l'ensemble du prix (avant 2012) à un système de tranches de moins en moins favorable pour ce type d'habitation.

Tableau évolutif sur les 5 dernières années en région wallonne

Zone  Avant 2012 2012 2013 2014 2015 2016
 Zone de pression immobilière Taux réduit 212.445,97 € 200.000 € 160.000 € 160.431,53 € 161.438,42 €
 En dehors de cette zone Taux réduit 202.885,91 € 190.000 € 150.000 € 150.404,55 € 151.348,52 €

 
Tableau évolutif du surcoût fiscal sur les 3 dernières années sur un achat moyen de 225.000 € en région wallonne

Zone  Avant 2012 2012 2013 2014 2015 2016
 Zone de pression immobilière 0 € 816,01 € 1.625 € 4.225 € 4.196,95 € 4.131,50 €
 En dehors de cette zone 0 € 1.437,42 € 2.275 € 4.875 € 4.848,70 € 4.787,35 €


Tableau comparatif de l'avantage fiscal entre la région bruxelloise et la région wallonne sur les 5 dernières années sur un achat moyen de 225.000 €

Région Avant 2012 2012 2013 2014 2015 2016
Région bruxelloise 7.500 € 7.500 € 7.500 € 7.500 € 7.500 € 7.500 €
Région bruxelloise (EDRLR) 9.375 € 9.375 € 9.375 € 9.375 € 9.375 € 9.375 €
Région wallonne (Zone pression immobilière) 14.625 € 13.808,99 € 13.000 € 10.400 € 10.428,05 € 10.493,50 €
Région wallonne (Autre zone) 14.625 € 13.187,58 € 12.350 € 9.750 € 9.776,30 € 9.837,65 €


En analysant ce tableau, on peut constater que les régimes des droits d'enregistrement bruxellois et wallon se rapprochent même s'ils ne touchent pas tout le monde de la même manière. La différence majeure entre les deux systèmes réside dans la manière d'octroyer cet avantage fiscal.

D'une part, on a un régime fiscal bruxellois stable et assez cohérent dans son application. Il vise essentiellement les jeunes acquéreurs ou premiers propriétaires de leur logement sans discrimination.

D'autre part, on peut se demander si le système applicable en région wallonne basé sur un revenu cadastral modeste est encore vraiment logique. Il rend l'acquisition d'une première maison à revenu cadastral modeste de plus en plus difficile et il n'offre aucune alternative fiscale sur une première acquisition.

En cette période de difficultés économiques, les jeunes ont de plus en plus de difficultés à acquérir un logement, il serait sans doute judicieux de réfléchir à cette partie de la fiscalité immobilière en région wallonne.

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