Achat d'une habitation

Vous envisagez d'acheter votre première maison ?...

Voici les différentes étapes qui vous mèneront sans encombre à votre achat :

1. Définir votre capacité d'emprunt

Dans la plupart des cas, vous devrez souscrire un emprunt hypothécaire pour pouvoir financer votre acquisition. Cette démarche peut par exemple s'effectuer auprès d'un organisme bancaire ou auprès d'un courtier en crédit qui vous indiquera votre capacité d'emprunt qui dépendra principalement de vos revenus et de vos crédits existants.

On considère généralement qu'un emprunteur peut consacrer au maximum un tiers de son revenu net disponible au remboursement d'emprunts (y compris le prêt hypothécaire). Cette règle est identique auprès de tous les organismes de crédit mais l'interprétation peut varier de l'un à l'autre concernant les revenus entrant en ligne de compte dans le calcul de la capacité d'emprunt (allocations de chômage, allocations familiales,...).

2. Trouver votre future maison

Etant donnée l'offre importante de maisons en vente sur le marché de l'immobilier, mieux vaut établir à l'avance les critères essentiels de votre recherche : le critère de prix (voir point précédent), de situation géographique ou encore de surface habitable (nombre de chambres, jardin,...). Ces quelques critères représentent une base essentielle pour débuter vos recherches mais ne soyez pas trop stricts ! En effet, il serait dommage de passer à côté de la maison de vos rêves parce que vous vous étiez limités à un rayon de 10 km autour de votre lieu de travail, alors que celle-ci était située quelques kilomètres plus loin.

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3. L'achat d'un bien

Une fois votre décision arrêtée, les choses sérieuses commencent : vous devez adresser une offre de prix à l'actuel propriétaire-vendeur du bien. Une offre d'achat est réellement le moment-clé de la vente. En effet, dès le moment où l'offre est contresignée par le vendeur, la vente est, aux termes de la loi, considérée comme parfaite et définitive !

Il faut donc faire attention à plusieurs points lorsque vous soumettez une offre :

  • L'offre doit absolument être limitée dans le temps : en général, une semaine ou deux.
  • Protégez-vous en mentionnant dans l'offre les conditions suspensives de l'achat. Dans la plupart des transactions, une condition suspensive d'obtention de crédit sera notée.
  • Il faut décrire le bien le plus précisément possible : par sa section cadastrale, sa nature (maison, appartement, terrain,...) et par son adresse.

4. Acceptation de l'offre = signature du compromis de vente

L'offre est maintenant contresignée et donc, acceptée... Il est temps de rédiger le compromis de vente. Contrairement à ce que l'on croit, la signature d'un compromis de vente n'est pas obligatoire mais la pratique nous montre qu'il est essentiel au bon déroulement de la vente. Au moment de la signature du compromis, la vente est conclue définitivement, et les deux parties s'engagent. Il n'est plus possible à l'une des deux de se rétracter. En revanche, afin d'éviter toute discussion ultérieure, le compromis devra être rédigé avec le plus grand soin et la plus grande clarté. Il devra toujours comprendre les éléments suivants :

  • Les parties : les premières indications essentielles sont celles relatives aux parties qui s'engagent. Il faut vérifier scrupuleusement l'identité et la capacité du vendeur : le vendeur est-il bien le seul propriétaire ? Tous les vendeurs sont-ils majeurs ? Le vendeur n'est-il pas en état de faillite ?... Il faut aussi déterminer qui sera l'acquéreur. Il est en effet possible d'acheter pour soi-même (seul ou en indivision), pour quelqu'un d'autre (= "se porter fort") ou encore en société.
  • Le bien : vendeur(s) et acquéreur(s) doivent se mettre d'accord sur le bien faisant l'objet de la transaction. Le compromis doit décrire correctement le bien vendu.
  • Exemples : La prairie fait-elle partie de la vente ? Quelle est la cave qui est vendue avec l'appartement ? Le garage qui se trouve au fond du jardin, mais qui a son propre accès, est-il vendu avec la maison ? Pour éviter tout problème, il vaut toujours mieux reprendre la description exacte reprise dans le titre de propriété du vendeur. Il faut aussi reprendre l'état et la superficie du bien vendu : l'acheteur doit avoir été complètement informé et avoir eu l'occasion de visiter le bien en détail. Il doit pouvoir vérifier si la superficie reprise dans le compromis de vente correspond avec la réalité ou s'il n'y a pas de vices cachés dans l'immeuble. Les servitudes éventuelles doivent être reprises avec précision dans le compromis. Il peut s'agir d'un droit de passage, de servitudes de vue ou d'écoulement des eaux par exemple. Dernier point important : il faut préciser les modalités d'occupation du bien. Si le bien est loué, le compromis reprendra les conditions précises d'occupation pour permettre à l'acquéreur de connaître ses droits et obligations à l'égard du locataire. Si le vendeur occupe personnellement le bien, on indiquera dans le compromis la date à laquelle il s'engage à mettre le bien à la disposition de l'acquéreur.
  • Le prix : il convient de déterminer avec précision le prix de vente et son mode de paiement : montant de l'acompte, destination de cette somme, paiement comptant ou différé du solde, conditions suspensives, etc.
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Remarque : Remise anticipée des clés = risquée, donc déconseillée !

Parfois, l'acquéreur demande au vendeur de disposer des clés et de la jouissance de l'immeuble dès la signature du compromis ou en tout cas, avant la signature de l'acte notarié : il est pressé de profiter de sa nouvelle habitation ; son logement n'est plus disponible ; il veut réaliser des travaux pour pouvoir s'installer dès la signature de l'acte authentique,...

Cela comporte des risques pour les deux parties.

  • Pour le vendeur : décès de l'acheteur avant la signature de l'acte, l'acheteur ne s'assure pas et le bien est endommagé, l'acheteur se voit refuser son crédit hypothécaire,etc.
  • Pour l'acquéreur : après avoir réalisé des travaux et payé une garantie lors de la signature du compromis, l'acheteur se trouve confronté à un vendeur grevé de dettes, un immeuble saisi, etc.

La réception des clés avant la signature de l'acte authentique de vente est déconseillée. Si vous souhaitez malgré tout recevoir les clés avant l'acte, prenez des conseils auprès de l'agence immobilière et signez, le cas échéant, une convention de remise des clés, claire et précise.

5. L'obtention de votre crédit

Avant que le notaire ne puisse conclure la vente, il faudra avant tout remplir toutes les conditions suspensives notées au compromis. Notamment pour l'acquéreur, celle de l'obtention de son crédit :

Quelle est la procédure à suivre lors de la souscription d'un emprunt hypothécaire ?

  • Compléter une demande de prêt auprès d'un organisme financier (banque, courtier en crédit,...) et fournir divers documents indispensables (copie de carte d'identité, fiches de paie,...).
  • Estimer la valeur du bien acheté par l'intermédiaire d'un expert, mandaté par l'organisme prêteur.
  • Compléter une proposition d'assurance de solde restant dû, accompagnée d'un questionnaire médical.
  • En cas d'acceptation de votre dossier de prêt, l'organisme de crédit établit alors une offre de prêt stipulant les conditions particulières du crédit octroyé (durée du prêt, taux d'intérêt, révision du taux,...), un tableau d'amortissement des remboursements et les conditions générales.
  • Vous disposez alors généralement d'un mois pour accepter ou non l'offre proposée.
  • Dès que vous avez accepté l'offre, l'organisme de crédit envoie tous les documents utiles auprès du notaire et fixe, en accord avec vous, la date de passation de l'acte d'achat et/ou de prêt.
  • Vous souscrivez ensuite une police d'assurance incendie débutant au plus tard à la date de signature de l'acte authentique établi par le notaire ou lors de la remise des clés.
  • Lors de la signature de l'acte notarié, l'organisme de crédit vous remet, via le notaire, un chèque correspondant au montant du crédit ou à la première tranche du crédit en cas de travaux ou de nouvelle construction. Vous devez alors régler les frais d'acte auprès du notaire.

6. La dernière ligne droite : l'acte notarié

Le but de l'acte notarié est de pouvoir rendre la vente "opposable" à tous, comme l'exige la loi. L'acte notarié doit être établi dans les 4 mois qui suivent le compromis de vente. Il s'agit en fait du délai légal maximum pour l'enregistrement du compromis de vente.

L'acte peut être signé par les parties dès que le notaire a effectué toutes les démarches administratives obligatoires (par exemple, vérifier si le bien n'est pas grevé d'une hypothèque) et que toutes les clauses suspensives sont levées, notamment celle liée à l'obtention de votre emprunt hypothécaire.

Vous payez le prix convenu dans le compromis à ce moment-là, en échange de quoi le vendeur vous remettra officiellement les clés de votre nouvelle propriété.

Insistons encore sur le fait que c'est aussi le moment où vous devez vous acquitter des droits d'enregistrement ou de la TVA selon le type d'achat effectué.

Pour de plus amples renseignements, prenez contact avec notre spécialiste, Mr Michaël Blottiaux au +32 (0)495 30 20 10 ou envoyez-nous une demande en cliquant ici.

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